[재테크상식]전세/월세 계약 가이드: 부모님 없이 계약하기

1. 전세/월세 계약의 필수품: 엄마 아빠

 

조선일보 기사: http://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2019/04/04/2019040402578.html

  우리가 전세/월세 방 구할 때 필요한 준비물은 무엇일까? 돈, 도장, 부모님? 보통 대학생이 되면서 자취방을 구할 때, 신혼집을 구할 때, 우리는 전세/월세 계약을 많이 한다. 그런데 보통 보증금에 내가 가진 전부를 내야 하는 경우가 대부분이라 우리는 대부분 부모님을 대동한다. 혼자 하자니 위에 기사처럼 "부동산 사기" 등의 각종 사건들이 생각나기 때문이다. 그래서 이 글에서는 전세`월세 계약 초보들도 쉽게 따라 할 수 있도록 계약 가이드를 적어보려고 한다.  

2. 부모님 없이 계약하기 STEP1: 부동산 등기부 등본 보는법

  1) 부동산 등기부 등본 보기

   부모님 없이 전세 계약을 하기 위해서는 먼저 "부동산 등기부 등본"을 볼 수 있어야 한다. ( 거주할 방을 찾는 건 각자 알아서 하자 ) 부동산 등기부 등본은 복덕방을 통해서 방을 구하면 뽑아주기도 하고, 내가 직접 뽑아서 알아봐야 할 때도 있다. 복덕방을 통해서 방을 구하더라도 복덕방 주인이 깍쟁이면 잘 안 뽑아준다( 뽑는데 700원 정도 든다. ) 

  결국 나의 전세/월세 보증금은 내가 지켜야 하기 때문에 후보를 몇 개 정해서 내가 직접 뽑아보는 게 제일 편하다. 등기부 등본 뽑는 건 정말 간단하다. 

① 인터넷 등기소( 인터넷등기소 (iros.go.kr) ) 접속

② 회원가입하지 말고! 아래 그림과 같이 "열람하기" 클릭 

 

인터넷 등기소: 인터넷등기소 (iros.go.kr)

 

③ 주소를 입력하고 공인인증서 이용해서 본인 인증 후 결제하면 끝( 700 원 정도 비용): 말소 내용 포함 출력

 

인터넷 등기소: 인터넷등기소 (iros.go.kr)

 

    아마 주소는 포털에서 검색하면 쉽게 파악할 수 있을 것이다. 이렇게 부동산 등기부 등본을 혼자 뽑아서 꼭 봐야 하는 이유는 복덕방 아저씨/아줌마 앞에서 등본을 보면 "이거 맞죠? 맞죠?" 하면서 대충 넘어가기 때문이다. 혼자 조용히 부동산 등기부 등본을 보려면, 부동산 등기부 등본의 구조를 먼저 알아야 하는데, 의외로 간단하다. 표제부/갑구/을구 크게 세 가지 목차로 구성되었다는 것만 기억하고 읽으면 된다.  

  2) 표제부: 건물에 관한 내용

  표제부는 건물 면적이 어떻고, 대지가 어떻고 이런 내용이 기술되어 있다. 

  3) 갑구: 건물 주인에 관한 내용

  갑구는 건물의 주인이 누구인지? 누가 이 건물을 사고 이 건물을 팔았는지 등의 내용이 있다. 

  4)을구: 건물에 대한 기타 권리자에 관한 내용

  을구는 집주인이 이 건물을 담보로 대출을 받았는지, 법적인 소송이 있어서 이 건물에 대한 압류 등이 있는지 등의 내용이 있다. 

  목차를 중심으로 각 목차별 맨 마지막 내용을 중점적으로 보면 된다. 등기사항 요약을 뽑을 수도 있으니 등기사항 요약본만 봐도 현재 건물이 어떤 상태인지, 소유자가 누군지 등의 내용은 바로 파악할 수 있다. 하지만 중요한 것은 등기부등본을 많이 보는 것이다.   

3. 부모님 없이 계약하기 STEP2: 주요 확인 사항

  1) 등기부 등본 " 표제부" 확인

  표제부에서 주요한 확인 사항은 내가 전세/월세 들어갈 집이 "XXX동 XXXX호"로 되어 있는지 아니면, 그냥 빌라로 되어 있는지 이다. 전세로 구하는 집은 보통 "XXX동 XXXX호" 로 되어 있는데, 이는 "분할 등기"라는 것이 되어 있는 방으로 "호"마다 집주인이 있다. 반면 우리가 월세로 구하는 집은 보통 동/호수 구분 없이 집 전체 통으로 되어 있고, 그 전체 건물에 동일한 집주인이 있다.

  2) 등기부 등본 "갑구": 확인 

   "갑구"부터 이제 주의해야 한다. 갑구에서 주의할 것은 갑구의 최종 소유자와 전/월세 계약서상의 계약자가 같은가이다. 갑구에 집주인 이름이 "문돌이"이라고 되어 있는데 실제 전/월세 계약서에 집주인이 "공돌이"라고 되어 있으면, 그 집은 걸러야 한다. (사실 이것도 일차원적인 사기라 이렇게 사기 치는 사람도 많지는 않다. ) 그 물건지 소개해준 복덕방도 걸러야 한다. ( 일을 못하거나 사기꾼이거나 둘 줄 하나다. ) 방이 정말 마음에 드는데, 갑구와 계약서 명의인이 다른 상황이면 계약서상 주인과 최소한 전화통화라도 보고 신분증도 받아봐야 한다.   

  3) 등기부 등본 "을구" 확인

   "을구" 확인이 본 게임이다. 우리가 아는 "집 담보로 대출" 받으면 돈 빌려준 사람의 돈 받을 권리/금액이 "을구"에 표시된다. 집 시세보다 "을구"에 표시된 금액의 합이 더 크면 그 집은 아무리 좋아도 걸러야 한다. 전세 계약에서는 웬만하면 "을구"에 어떤 내용들이 남아 있어서는 안 된다. "월세" 계약에서도 넉넉잡아서 집 시세의 40% 보다(서울 기준) 큰 금액이 "을구"에 묶여 있으면 보증금을 못 받을 수도 있으니 그 집은 걸러버리는 게 좋다.  

  4) 전입신고&확정일자 + 전입세대 열람 확인원

  전세/월세 계약을 하면 무조건! 그 당일에 전입신고를 하라. 전입신고의 효력이 다음날부터라 사실 당일 "을구"에 뭔가가 생기는 것에 대해 우선순위를 가질 수는 없다. ( 상대가 작정하고 사기 치면 당한다는 말이다. ) 그럼에도 최대한 빨리 해야 최대한 빠르게 그 집에 대한 내 권리를 보장받을 수 있다. 물론 계약서에 확정일자 받는 것도 필수이다. 

  추가적으로 생각할 것이 전입세대 열람 확인원이다. 내가 들어갈 집에 전 세입자 외에 별의별 사람들이 전입해 있는 경우가 있다. 전세 계약서를 갖고 동사무소에서 전입세대 열람 확인원을 뽑으면, 그 집에 전입해 있는 사람들의 내역을 볼 수 있다. 그리고 그들이 문제가 생겼을 때 나보다 먼저 돈을 받을 가능성이 높은 사람들이라고 생각하면 된다. 당연히 전셋집에는 이것을 뽑으면 "나" 외에 다른 사람은 없어야 하고, 월세 같이 따로 분할 등기가 안 되어 있는 집은 여기에 나오는 사람이 적으면 적을수록 내 보증금 받을 확률이 높아진다고 생각하면 된다.

  5) 대리인 계약 시

  가끔 전세/월세 계약 시 본인이 안 오고 대리인이 오는 경우가 있다. 이 때는 ① 인감증명서 ② 위임장 ③ 대리인 신분증 ④ 본인 신분증 등을 확인하고 인감증명서/위임장/계약서의 도장이 모두 일치하는지 확인해야 한다. 만약에 보증금 못 받아서 법정에 가게 되었는데 이 도장이 다르면 문제가 될 수 있다. ( 이 세 가지 도장이 다르면 정당한 대리인이 아니기 때문이다. ) 

4. 부모님 없이 계약하기 STEP 3: 거액의 전세 보증금 보호를 위한 조치

  1) 전세권 설정

  종종 전세 계약 시 전세권 설정을 선호하시는 엄마 아빠가 있다. 전세권을 설정하면, 위에서 말한 "을구"에 내 권리가 표시되고, 혹시나 집주인이 경제적으로 자빠져서 집이 경매에 넘어가도 "을구"에 있는 금액/계약서 금액을 감안해서 내 돈을 되찾을 수 있다. 그런데 이게 소송 -> 법원 결정 -> 경매 등... 돈 되찾는데 상당히 오래 걸린다. 추가적으로 소송비용... 처음에 전세권 설정하는데도 법무사에 수수료 내야 하고, 등기부등본에 기재하는데 비용이 추가적으로 들어간다. 

  2) 전세보증보험: 요즘 대세

  요즘은 그래서 전세보증보험이 대세이다. 한국 주택금융공사, 서울보증보험에서 제공해 주고, 포털에서 검색해서 홈페이지 들어가보면 어떻게 가입하는지 나와있다. 간략하게만 말하면, 집시세, 보증금 정도 알아서 집 근처 한국주택금융공사, 서울보증보험 검색해서 전화해보고 -> 대강 된다 하면 -> 전세계약 끝나고 등기부등본/전셋집 전입 후 주민등록 등본/신분증/확정일자 받은 전세 계약서 정도 담당자에게 팩스 보내기 하면 끝난다. 보통 이런 기관들이 "을구"에 뭐 남아있으면 보험가입 안 시켜 주니까 주의하자! ( "을구"가 이렇게 중요하다 ) 그리고 전세보증보험 가입하면 보통 집주인에게 통지가 가니까 전세 계약 처음 진행할 때 미리 집주인/복덕방에게 말하는 게 인지상정이다. 

5. 전세`월세 가이드 부모님 없이 계약하기 가능할까? 

  부동산 계약은 기싸움이 제일 중요하다. 복덕방 사장님들은 어떻게든 계약을 성사시키려고 하고 ( 대충대충 넘어감 ) 집주인은 뭘 그런 거까지 보냐, 날 사기꾼으로 보냐는 따가운 시선을 날린다. 좋은 게 좋은 거지만 내 보증금은 보증금이다. 계약할 땐 웃다가 보증금 줘야 할 때는 집주인 표정이 어떻게 변할지 모른다. 위에서 말한 내용을 바탕으로 여러 번의 월세 실전 경험을 거친다면, 엄빠없이도 당당하게 거액의 신혼집 전세계약을 무사히 해낼 수 있는 어른이 되어 있을 것이다.

 

결론: 월세 계약부터 혼자 해보자! 세상은 실전!