[재테크상식]우리는 레버리지 투자를 하고 있는가?

1. 무서운 레버리지 투자 

  우리 같은 문송이들은 '레버리지' 하면 겁부터 난다. 그 이유는 레버리지(Leverage)가 지렛대니, 내가 투자한 것의 2배로 손익이 나니 뭐 이런저런 다양한 이야기를 들었지만 확실하게 레버리지가 뭔지를 모르기 때문이다. 거기에 레버리지에 관해 겁을 주는 기사는 정말 쏟아진다. 

 

출처: 한국경제 (https://www.hankyung.com/finance/article/202003113406i)

 

   레버리지가 무조건 수익률을 두 배로 만드는 장치일까? 도대체 어떤 메커니즘으로 저런 말이 나왔을까? 우리 문송한 투자자들의 관점에서 알아보자. 

2. 레버리지의 의미 

  1) 레버리지 비율 계산

  레버리지는 우리가 일반 검색에서 쉽게 볼 수 있는 것처럼 지렛대로 이해하면 된다. 내가 투자한 돈보다 실제로 더 많은 돈이 투자된 효과를 내는 것이라고 보면 된다. 어떻게 하면 내가 투자한 돈보다 포트폴리오 금액이 더 클 수 있을까? 대표적인 것이 ①대출 ②증거금을 이용한 선물 ③프리미엄을 주고 거래한 옵션 ④전세를 끼고 집을 사는 것 등이 있다. 이외에도 다양한 방법으로 우리는 자기 자본에 대한 지렛대를 놓을 수 있다. 이렇게 내가 투자한 돈과 실제 나의 포트폴리오가 되는 금액의 차이를 레버리지 비율이라고 한다. 

레버리지 비율 = ( 전체 포트폴리오 금액 - 내가 투자한 돈 ) / ( 내가 투자한 돈 ) 

  전세를 끼고 집을 사는 경우를 예로 들어보자. 집을 사고 싶은 사람이 가진 돈은 5억이라고 하자. 이 사람이 10억짜리 집을 사고 싶은데, 대출을 받기 싫어서 택하는 방법이 5억짜리 전세를 놓고 10억을 만들어서 집을 사는 방법이다. 이 경우 이 사람이 투자한 돈은 5억인데, 명목금액 10억짜리 집의 가치 변동이 내 수익률이 된다. 즉, 전체 포트폴리오 금액은 10억, 내가 투자한 돈은 5억이므로 이 사람의 레버리지 비율은 1 이 된다. 딱 자기 돈만큼 레버리지를 일으켰다는 말이다. 선물투자나 옵션투자에서 레버리지 비율도 같은 맥락에서 이해할 수 있는데 이는 다른 글에 적어 놓았으니 참고하면 될 것 같다.( -> 선물거래는 정말 위험한가? )  

  2) 모든 레버리지 투자 수익률은 춤을 출까? 

  우리가 실제로 투자한 돈과 실제 우리의 포트폴리오가 되는 금액의 괴리가 레버리지인 것은 알겠는데, 레버리지 투자에 의한 수익은 매번 우리가 생각하는 수익률의 두 배, 세 배로 딱딱 맞아들어갈까? 이는 2배, 3배 레버리지 같은 ETF 상품 때문에 나타난 선입견이다. 레버리지 투자 수익률은 우리가 레버리지를 얼마로 가져가냐에 달려있다. 

레버리지 투자 수익률 = ( 전체 포트폴리오 수익 - 레버리지 비용 ) / 내가 투자한 돈 

  위 식으로 레버리지 수익률을 정의할 수 있는데, 대출을 받아서 집을 사는 사례로 위 식을 생각해 보자. 

상황1 ) 주택 가격 7억 = ( 내 돈 5억 + 대출 2억 ), 대출비용 0.5억( 이자 포함 ) -> 집 값 50% 상승

          ( 집 값 : 10.5 억 / 3.5 억 평가익 )

상황 2 ) 주택 가격 7억 = ( 내 돈 5억 + 대출 2억 ), 대출비용 0.5억( 이자 포함 ) -> 집 값 50% 하락

          ( 집 값 : 3.5 억 / 3.5 억 평가손 )

상황 3 ) 주택 가격 5억 = 내 돈 5억 , 대출 x -> 집 값 50% 상승 

          ( 집 값 : 7.5 억 / 2.5 억 평가익 )

상황 3 ) 주택 가격 5억 = 내 돈 5억 , 대출 x -> 집 값 50% 하락

          ( 집 값 : 2.5 억 / 2.5 억 평가손 )

  위 각 상황에서 레버리지 투자 수익률을 구하면

상황 1 ) (  3.5 억 - 0.5억 ) / 5억 = 60 %

상황 2 ) (  -3.5 억 - 0.5억 ) / 5억 = - 80 %

상황 3 ) (  2.5 억 ) / 5억 = 50 %

상황 4 ) (  -2.5 억 ) / 5억 = -50 %

  위 상황처럼 내 돈 5억 일 때, ( 7억 - 5억 ) / 5억 = 40 % 레버리지 비율을 취한다면, 위 상황 1 ~ 4에서 알 수 있듯이 내 돈 5억을 투자할 때와 수익률이 2배, 3배로 차이가 나지는 않는다. 이것이 우리가 빚내서 집을 사는데도 레버리지를 그렇게 크게 느끼지 못하는 이유이고, 반면에 내 돈으로 선물, 옵션 거래를 하는데 레버리지를 크게 느끼는 이유이다. 즉, 중요한 것은 내가 "대출"을 얼마나 받았는지가 아니라 내 돈 1을 투자할 때, 실제 포트폴리오가 얼마나 얻어지는지 하는 ( 레버리지 비율 ) 문제인 것이다. 

3. 우리는 레버리지 투자를 하고 있는가?

  사실 거창한 레버리지 ETF, 옵션 같은 파생상품에 가입하지 않더라도 우리는 알게 모르게 레버리지 투자를 하고 있다. 위 사례에서 제시한 전세를 끼고 집을 사는 경우가 그렇고, 집을 담보로 대출을 받아서 집을 사는 경우가 그렇다. 다만 신문에서 말하는 레버리지보다 레버리지 비율이 적을 뿐이다. 스스로 레버리지를 일으키면서 레버리지를 일으키는 줄도 모르는 것과 레버리지 비율을 따져가며 레버리지를 일으키는 것은 질적으로 다르다. 스스로 어떤 상황에 있는지 명확하게 인지하고 돈을 굴린다면 문송한 우리들도 승리자가 될 수 있다. 

 

결론: 집 값 넘나 오르는 것...