[재테크상식]주택담보대출 프로세스: LTV( 담보인정 비율 ) 2편

주택담보대출 대출금액 산정 구조

식1 : LTV 식

우리는 위 LTV 식 1에 따라 1. 담보가치(부동산 가격), 2.LTV, 정부에서 정해놓은 담보인정 비율, 3. 선순위 채권, 4. 임차보증금만 알면 1차적인 대출 한도를 쉽게 구할 수 있다. 그리고 [재테크 상식] 주택담보대출 프로세스: LTV( 담보인정 비율 ) 1편 에서 1.담보가치(부동산 가격), 2.LTV, 정부에서 정해놓은 담보인정 비율을 알아봤다. 이제 3. 선순위 채권, 4. 임차보증금에 대해서 추가적으로 알아 보자.

선순위 채권

선순위 채권은 해당 주택을 담보로 이전에 대출 받은 내역을 의미한다. 선순위채권 내역은 부동산 등기부 등본에 90% 이상 나온다. ( 부동산 등기부 등본 보는 법은 [재테크 상식] 전세/월세 계약 가이드: 부모님 없이 계약하기를 참조하자! ) 부동산 등기부 등본 "을구"에 근저당이 잡혀있는 만큼 선순위 채권으로 생각하면 된다. 보통 주택담보대출의 경우 선순위 채권이 없는 경우가 대부분이나 ( 부동산 등기부 등본에 말소되지 않은 을구가 없음 ) 선순위 채권을 생각하는 경우도 크게 세 가지가 있다.

1. 경매 건으로 "을구"에 지방세 미납 등 각종 사유로 근저당이 잡혀 있을 경우 : 경매로 집 사는 건 초고수가 아니면 하지 말자.

2. 일반 주택 매매 건으로 원래 집주인이 금융기관에 근저당이 있는 경우 : 나의 주택 매매 대금으로 원래 근저당을 전부 말소시키면서 들어가는 경우이므로 선순위 채권이 없다고 생각하면 된다. 

3. 원래 해당 주택에 대해서 주택담보대출이 있는 상태에서 추가 대출받는 경우 : 실제 대출금액이 아닌 부동산 등기부등본 상으로 근저당 잡힌 금액 전체가 선순위 채권이다. 

임차보증금 및 최우선변제 소액 임차보증금

임차보증금은 전/월세 끼고 집을 사는 경우에 해당된다. 전세는 전/월세 보증금 전체를 임차보증금으로 생각하면 된다. 예전에는 전/월세 끼고 주택담보대출받는 경우도 있었는데, 요즘은 6개월 실 거주요건 등으로 사실상 전/월세를 끼고 주택담보대출까지 받는 건 힘들다고 보면 된다.

추가적으로 임대차 보호법에 규정된 "최우선변제 소액 임차보증금"이라는 개념이 있다. 집이 경매에 넘어갔을 경우 세입자에 대해서 최소한 보장되어야 하는 금액을 지역별로 지정해 놓은 것이다. 방 한 칸마다 보장되는 금액이 할당되는데 그 금액은 한국 주택금융공사 홈페이지 ( https://www.hf.go.kr/hf/hinet/conslt34_1.jsp ) 에 잘 나와 있다. 이 권리는 선순위 채권이고 뭐고 경매에 넘어갔을 때 무조건 선순위이기 때문에 은행에서 "방 개수 * 지역별 소액 임차보증금" 만큼 제외하고 대출금액을 산정한다. 하지만 은행업 감독업무 시행세칙(주택 관련 담보대출에 대한 리스크 관리 세부기준)에 따라 담보물이 아파트 등 공동주택인 경우 방 한 칸에 대한 소액임차보증금만 공제가 가능하다.

결국 전/월세 없이 아파트 등 공동주택을 담보로 대출 받을 경우 지역별 최우선변제 소액 임차보증금 방 1 칸에 해당하는 금액만 ( 서울 현재 5천만 원) 공제가 된다. 일반적으로 금융기관에서는 본인이 살지 않으면 선순위로 잡히는 소액 임차보증금이 커진다고 생각하기 때문에 본인 및 가족 거주하고 기타 임대인 없는 경우에만 방 1 칸만 공제한다.

모기지 신용보증( MCI / MCG )

지금까지 [재테크 상식] 주택담보대출 프로세스: LTV( 담보인정 비율 ) 1편까지 종합해서 사례를 생각해보자. 무주택자가 9억, 서울 소재, 본인 거주 목적으로 아파트를 매입할 경우 3억 1천만 원(  9억 * 40 % - 5천만 원  ) 대출이 가능하다. 너무 적은 금액이다. 그래서 한국 주택금융공사, 서울보증보험에서 MCG, MCI 라는 상품을 제공하고 있다. 지역별 소액보증금을 한국주택금융공사, 서울보증보험에서 보증을 서 줘서 지역별소액임차보증금 공제액을 일정 부분 없애주는 것이다. 아래 링크로 들어가서 보증한도를 계산해보면 내가 소액임차보증금을 얼마 만큼 공제받을 수 있는지 알 수 있다. ( 위 사례에서 5천 만원 소액임차보증금이 나왔는데 아래 사이트에서 보증한도가 2천 만원이 나왔다면 대출가능금액 산출할 때  " -3천 만원만 하면 된다.)

한국주택금융공사 ( https://www.hf.go.kr/hf/sub02/sub08_03.do ) 

서울보증보험(https://wwwt.sgic.co.kr/chp/iutf/ccr/mortgage/CCRMORT001VM2.mvc?tm=2 ) 

보통은 본인 실거주 요건이고, 신용 대출이 많지 않다면 방 한 칸 공제금액 정도는 전부 보증을 서 준다. 위 사례에서 MCI/MCG 가 가입 가능하다면, 결국 대출 가능 금액은 3 억 6 천만 원이 된다. ( 실제 은행에서 대출받을 때는 모기지 신용보증 가입은 알아서 진행해주니 상담받기 전에 알고만 가면 된다. )

LTV에 따른 내 대출한도를 대략적으로라도 빠르게 알고 싶다면 주택담보대출 계산기: LTV에 따른 나의 대출한도 계산 을 사용하면 된다.