[재테크상식]주택담보대출 프로세스: LTV( 담보인정 비율 ) 1편

주택담보대출... 얼마까지 되는데? 

집을 사거나 생활자금을 마련하기 위해서 상담을 받다 보면 "그래서 얼마까지 대출되는데??"라는 확실한 답은 못 들을 때가 많다. 하지만 대출의 구조만 잘 알면 이 적어도 주택담보대출에서는 이런 상황을 피할 수 있다.

주택담보대출 대출금액 산정 구조

주택담보대출의 기본 규정은 금융기관 종류별로 다른데, 은행은 "은행업 감독규정"이고, 저축은행은 "상호저축은행감독규정"이다. ( 자세한 사항은 국가법령정보센터(https://www.law.go.kr/)를 참조하면 된다.) 이하에서는 은행업감독규정을 중심으로 설명하겠다.

가장 중요한 것은 우리는 "주택담보"대출을 받는다는 것이다. 즉, 대출금액은 나의 신용도와 거의 상관이 없다.( 신용불량자, 파산자 등에 해당하는 경우는 예외 )  주택의 담보로 인정되는 정도가(주택 가격 * LTV ) 80% 이상 대출금액에 영향을 미친다. 여기에 DTI 한도 & DSR 한도를 모두 충족해주는 금액이 최종 대출 가능금액이 된다.

LTV( 담보인정비율)의 기본 구조

식1: 은행업감독업무시행세칙(별표18)

법규에서 정하고 있는  담보인정비율( 이하 LTV ) 식이다. 위 식 1을 정리하면, 아래 식 2가 된다.

식2 : LTV 식

식 2에 따라 1.담보가치(부동산 가격), 2.LTV, 정부에서 정해놓은 담보인정 비율, 3. 선순위 채권, 4. 임차보증금만 알면 1차적인 대출 한도를 쉽게 구할 수 있다. 그럼 위 1 ~4까지 상세 항목은 어떻게 계산하는 것일까?  

담보가치 : 부동산 시세 확인 방법

은행업감독규정에서는 별표 18에서는 부동산 시세를 확인하는 방법으로 1. 국세청의 기준시가, 2. 감정평가업자 감정평가액, 3. 한국감정원 평가 가격, 4.KB부동산 시세 일반 평균가 등을 제시하고 있다.

그림1: KB시세조회

복잡한 것 알 필요 없이 인터넷에 KB시세 조회해서( https://kbland.kr/ ) 해당 물건지가 지도에 보이면, 물건지를 지도에서 클릭한다. 좌측에 상세 내역이 뜰텐데, "매매" & 평형이 나와 있는 숫자를 클릭하면 위 그림 1과 같이 KB 시세를 조회할 수 있다. 

LTV 확인 방법

상가, 일반 나대지 등 담보인정비율은 각 은행별 내부 정책일 수 있지만 주택의 담보인정비율(LTV)은 국가가 정해준다. 국가에서 "은행 너네들 부동산 시세의 몇 %만 담보로 인정해줘라" 하고 정해주는 것이다. 국가법령정보센터-> 은행업 감독규정 -> "부칙" 항목의 최신 부칙을 참조하면 국가에서 정한 그 비율을 확인할 수 있다.( 최신 개정본을 참조해야 한다.) 

주택가격	가격상세	구분	투기 지역/ 투기과열 지역	조정대상 지역	기타 지역
9 억 이하		서민실수요자	50 %	60 %	70 %
		무주택 or  1주택(처분조건)	40 %	50 %	70 %
		2주택이상	-	-	60 %
9 억 초과	9억이하 부분	무주택 or  1주택(처분조건)	40 %	50 %	70 %
		2주택이상	-	-	60 %
	9억초과 부분	무주택 or  1주택(처분조건)	20 %	30 %	70 %
		2주택이상	-	-	60 %
15 억 초과	9억이하 부분	무주택 or  1주택(처분조건)	-	50 %	70 %
		2주택이상	-	-	60 %
	9억초과 부분	무주택 or  1주택(처분조건)	-	30 %	70 %
		2주택이상	-	-	60 %

표1 : LTV 적용 비율 정리

규정이 수없이 바뀌어서 수많은 경과 규정들은 제외하고, 알아보기 쉽게 현재 기준 신규대출 취급 시 LTV 적용 요건을 위 표 1과 같이 정리할 수 있다. 

위 표에서 내가 사는 지역이 투기지역 / 투기과열지역 / 조정대상 지역인지 애매할 수 있다. 단순 인터넷 검색을 하면 "이게 맞는 정보인지" 알 수가 없고 지정됐다가 해제된 경우도 많아서 상당히 헷갈린다. 투기지역은 기획재정부에서 고시하는 것으로 현재 기획재정부 홈페이지에서 "투기지역"을 검색해 보면 모두 해제된 것을 알 수 있다. 투기과열 지역/조정대상 지역은 국토교통부에서 지정하는 것으로 국가법령정보센터에 "행정규칙" 파트에서 검색할 수 있다.

지금까지  1.담보가치(부동산 가격), 2.LTV, 정부에서 정해놓은 담보인정 비율에 대해서 알아보았는데, [재테크 상식] 주택담보대출 프로세스: LTV( 담보인정 비율 ) 2편 에서 3.선순위채권, 4. 임차보증금에 대해서 마저 알아보도록 하겠다.

LTV에 따른 내 대출한도를 대략적으로라도 빠르게 알고 싶다면 주택담보대출 계산기: LTV에 따른 나의 대출한도 계산 을 사용하면 된다.