임대차 보호법 이슈: 전세 보증금은 어디까지 오를까? 전세는 사라질까?

1. 주택임대차 보호법 개정

  요즘 대한민국이 뜨겁게 달궈지고 있다. 날씨 때문이 아니라 땅 값이 너무 많이 뛰어서 땅이 정말 달궈지는 느낌이다. 정말 연봉 몇 십억씩 받는 사람들, 사업가, 금수저 물고 태어난 친구들은 논외로 하자. 우리같이 흙수저 물고 태어나서 문송한 학과 졸업해서 겨우 밥 벌어먹고사는 사람들은 집사는 건 꿈도 못 꾸게 되었다. 그런데 집 못 사는 현실을 겨우 받아들이려니 이제 전세도 없어진단다. 그리고 그 중심에 최근 개정된 "주택임대차 보호법"이 있다. 

  여러 가지 매체에서 정리한 내용이 쏟아지니까 "주택임대차 보호법"의 핵심만 간단하게 짚고 넘어가자. 

① 세입자가 계약 갱신 요구하면 집주인이 거의 거절 못 함. ( 첫 갱신 시 + 추가 임대차기간 최대 2년 )

② 집주인이 자기가 살 거라고 하면서 전세 세입자 내보냈는데 자기가 실제로 안 살면 털릴 수 있음. 

③ 임대차 계약 갱신 시 보증금/월세 증액 상한 5% ( 지자체가 추가 조정 가능 )

④ 공공기관에 분쟁조정위원회 설치

⑤ 임대차 표준계약서 마련 

  사실 문송한 투자자들 입장에서 봤을 때 일단 뭔 소린지 모르겠을 수 있는데, 대강 요약하면, 전월세 금액 계약 연장 시 상한선 5% 생기고, 처음 1 ~ 2년 전/월세 계약했으면, 1번은 1 ~ 2년 전/월세 계약 무조건 연장할 수 있다는 말이다. ( 무조건 임대한 집에서 4년까지 살 수 있다는 소리 ) 세입자에게 유리할 것 같기도 하고, 전/월세 둘 다 적용받는 법 같은데 왜 언론에서 전세 이야기만 하는지 수요/공급 측면에서 한 번 생각해 보자. 

2. 전세 공급 측면: 집주인 

 

그림1: 전세 공급의 변화 양상

 

  전세 시장을 수요 공급 관점에서 이해할 때, 공급곡선을 일반적인 우상향 곡선으로 생각하면 안 된다. 집주인들의 전세 공급은 전세 보증금과 아무런 상관이 없기 때문이다. 하나의 예로 우리가 투기목적으로 집을 사는 경우를 생각해 보자. 보통은 대출받는 것보다 전세 놓고 집 사는 게 비용이 싸니까 ( 집 담보 대출받으면 이자 내야 하는데, 전세 놓으면 보증금만 다시 돌려주면 됨) 전세를 놓는다. 즉, 그 누구도 "이 집은 전세 보증금을 많이 받을 수 있으니까 전세를 놓아야지!(흐뭇)" 하는 사람은 없다는 소리이다. 그 결과 전세 공급은 전세 보증금의 시세와는 무관하게 고정되어 있다. 그래서 그림 1처럼 수직의 전세 공급곡선이 형성된다.

  기존의 전세 공급곡선이 형성되어서 "그림 1"에서 "P1"의 시세로 전세보증금이 형성되어 있었다. 그런데 상황이 바뀌면서 전세를 놓는 유인이 점차 사라지게 된다. 대표적인 것이 금리의 하락이다. 대출금리가 점점 떨어지면서, 내가 두 채를 보유하고 싶으면 세입자랑 전세 계약하느니 대출받고 집을 사서 월세를 받을 유인이 커지게 된다. 또 주택 보유세니 뭐니 하는 정책들로 다주택, 주택임대사업의 유인이 줄어들면서 전세/월세 전체 공급 자체가 줄어들 요인이 생기게 된다. 

  전세 공급 감소 움직임에 기름을 부은 것이 "주택임대차 보호법" 개정안이다. 여태까지 한국의 집주인들이 월세 대신 전세로 추가 주택을 운용해 왔던 것은 월세의 리스크가 컸기 때문이다. 월세는 불량한 세입자를 만날 경우, 관리의 리스크가 전세보다 더 컸다.(드라마에서 월세 몇 달씩 밀린 상황을 심심찮게 볼 수 있다. 그런데 현실은 더하다.) 그런데 "주택임대차 보호법"으로 전세 계약의 세입자에 대한 리스크가 과거보다 커졌다. 세입자가 단 5%의 보증금 증가로 총 4년 동안 거주할 위험, 전세 계약을 종료했는데 집주인이 거기에 실거주를 안 한다고 세입자가 신고할 위험 등을 들 수 있겠다. 전세/월세의 위험이 비슷해진다면 수익률이 더 높은 월세로 운영하는 것이 집주인 입장에서는 더 낫게 된다. ( 전세로 운용한다면 보증금을 받아서 예금이자 정도 벌 수 있을 것이다. )

  결국 금리 하락과 "주택임대차 보호법"의 합작으로 전세 공급은 감소하고 "그림 1"에서 공급곡선은 왼쪽으로 이동하여 시장의 균형이 "P2"로 상승하여 전세보증금이 상승하게 된다. 

3. 전세 수요측면: 세입자

 

그림2: 전세 수요의 변화 양상

 

  반면, 전세 수요는 전세 보증금에 따라 변화한다. 세입자들은 일반적으로 전세를 선호하기 때문에 전세보증금이 낮아지면, 전세 주요가 늘고 전세보증금이 높아지면 전세수요가 줄어든다. 즉, "그림 2"의 우하향한 전세 수요곡선이 도출된다. 

  한국의 저금리는 전세 수요를 더 증가시키는 효과를 낳았다. 전세보증대출이 비용이 상당히 줄어들었기 때문이다. 매달 월세 금액보다 저금리를 등에 업은 전세보증대출의 이자비용이 더 싸다면 당연히 세입자들은 전세를 택한다. 이것을 가속화시키는 것이 "주택임대차 보호법"이다. 유튜브에 떠도는 여러 정치적인 영상들을 배제하고 딱 정책만 놓고 보면, 분명히 세입자에게 유리한 정책이다. 그리고 특히 전세 세입자에게 유리한 정책이다. "주택임대차 보호법" ③만 생각해보자. 집값 변동에 따라 월세가 갑자기 오르지는 않지만 보통 2년 단위로 이루어지는 전세의 경우 적게는 몇 천에서 몇 억까지 보증금이 오르는 경우는 다반사이기 때문에 이를 5% 로 묶어 놓은 것은 분명히 세입자에게 유리한 부분이다. 전세 세입자에게 유리한 이런 정책들은 당연히 전세 수요를 증가시킨다.

  결국 금리 하락과 "주택임대차 보호법"의 결과 전세 수요 곡선은 "그림 2"에서 우측 이동하여 전세 보증금 시세를 "P1"에서 "P2"로 올리게 된다. 

4. 전세는 사라질까? 

 

그림3: 전세 시장 양상

 

  장기적인 저금리는 결국 "그림 3"에서 전세 수요를 우측으로 전세 공급을 좌측으로 이동시키며 시장에서 균형을 잃어버리게 만든다. 그리고 "주택임대차 보호법" 같은 1차원적으로 봤을 때는 세입자에게 유리한 정책들이 이런 움직임을 가속화시키며 점점 빨리 시장에서의 균형을 실종시킬 것이다. 따라서 내가 생각하기에 "그림 3"에서처럼 전세시장에서 균형은 금리하락과 일련의 정책 효과로 빠르게 실종되고, 전세 시장은 소멸될 것이다. 

  전세 공급의 감소를 늦추는 요인이 있다면, 그것은 주택담보대출비율(LTV) 규제이다. LTV를 낮게 묶어 놓은 결과 주택 보유자들은 세입자의 보증금을 주택담보대출로 전환하고 싶어도 쉽게 이를 실행하지 못한다. 보증금만큼 대출이 안 될 수 있기 때문이다. 다만, 집 값이 지금처럼 치솟는다면, LTV 규제도 사실 의미가 없다. LTV가 70% -> 40% 로 줄어도 집값이 100% 올라버리면 대출은 더 많이 받을 수 있기 때문이다. 

  내 생각에는 결국, 이번 개정안으로 전세보증금 폭등이 문제가 아니라 전세가 아예 사라질 것 같다. 그리고 그 현실은 매우 빠르게 우리에게 다가올 것으로 보인다. 

 

결론: 수요 공급 곡선 모양은 나름 근거가 있는데, 개정안의 효과는 개인적인 생각이라 참고만...^^